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ACTUALITES JURIDIQUES :

 

La justice européenne valide la loi française sur les locations Airbnb

 

THOMAS JACQUIER 29/09/2020

 

Le régime d'encadrement du changement d'usage prévu par le code de la construction et de l’habitation qui soumet la location d'un logement en meublé à une clientèle de passage à autorisation est déclaré conforme à la directive services par la Cour de justice de l'Union européenne.

​​​​​​Dans le cadre d'un litige opposant la ville de Paris à une société de location de courte durée en meublé, la Cour de justice de l'Union européenne (CJUE) avait été saisie par la Cour de cassation en 2018 (1), à titre préjudiciel (2), afin d'apprécier la régularité du régime d'autorisation préalable pour pouvoir louer un meublé de tourisme, au titre de l'article L 631-7 du CCH (3), au vu de la directive européenne n°2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur, dite directive « Services ».

Cette décision était très attendue, car nombre de métropoles européennes, confrontées, comme Paris, à une pénurie de logements, ont tenté de légiférer pour lutter contre le phénomène de locations touristiques sur Airbnb.

La CJUE a rendu son arrêt le 22 septembre 2020 et va ainsi permettre à la haute juridiction française de statuer à son tour (4).

Les juges européens considèrent tout d'abord que les activités de location contre rémunération de locaux meublés destinés à l'habitation à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile, effectuées de manière répétée et pour de courtes durées, à titre professionnel comme non professionnel relèvent bien de la "directive services".

Ils estiment que le régime d'autorisation mis en place est bien justifié par une raison impérieuse d'intérêt général en ce qu'il a pour objectif de lutter contre la pénurie de logements destinés à la location de longue durée, avec pour objectif de répondre à la dégradation des conditions d'accès au logement et à l'exacerbation des tensions sur les marchés immobiliers, ce qui constitue une raison impérieuse d'intérêt général.

Autrement dit, une réglementation nationale soumettant à autorisation la location, de manière répétée, d'un local destiné à l'habitation pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile est conforme au droit de l'Union.

D'autre part, la Cour a constaté que la réglementation nationale concernée est proportionnée à l'objectif poursuivi. En effet, elle est matériellement circonscrite à une activité spécifique de location, elle exclut de son champ d'application les logements qui constituent la résidence principale du loueur et le régime d'autorisation qu'elle établit est de portée géographique restreinte.

En outre, l'objectif poursuivi ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante, notamment parce qu'un contrôle a posteriori, par exemple, par le biais d'un système déclaratif assorti de sanctions, ne permettrait pas de freiner immédiatement et efficacement la poursuite du mouvement de transformation rapide qui crée une pénurie de logements destinés à la location de longue durée. 

Sur l'obligation de compenser le changement d'usage par la transformation concomitante en logement de locaux auparavant destinés à un autre usage, la CJUE précise que si une telle faculté constitue, en principe, un instrument adéquat de poursuite de ces objectifs dès lors qu'elle laisse aux autorités locales le choix de prévoir effectivement une obligation de compensation ainsi que de déterminer, le cas échéant, le quantum de celle-ci, il appartient toutefois à la juridiction nationale de vérifier, tout d'abord, si cette faculté répond effectivement à une pénurie de logements destinés à la location de longue durée, constatée sur le territoire de ces communes.

Par ailleurs, les conditions d'octroi de l'autorisation sont jugées, sous réserve de l'appréciation de la Cour de cassation, suffisamment claires et objectives, tout particulièrement car la réglementation nationale en cause fixe non seulement les finalités devant être poursuivies par les autorités locales concernées, mais également les éléments objectifs en fonction desquels ces autorités doivent déterminer ces conditions d'octroi.

Enfin, les mesures de publication des comptes rendus des conseils municipaux et leur mise en ligne sur le site internet de la ville ont été considérées comme satisfaisant aux exigences de publicité préalable, de transparence et d'accessibilité des conditions d'octroi des autorisations.

Il revient désormais à la Cour de cassation de se prononcer sur la «régularité» de la réglementation française, à la lumière de la décision de la CJUE, et de ses lignes directrices.

Le juge français devra ainsi s'assurer notamment que la proportion de la compensation est adaptée à la situation du marché locatif des communes concernées et compatible avec l'exercice de l'activité de location en meublé à une clientèle de passage.  Pour cela, il devra notamment prendre en considération la sur-rentabilité de ce type de location par rapport à celle destinée à l'habitation résidentielle (5).

A suivre donc….​

  1. Voir brève en date du 28/11/2018 : La Cour de Justice de l'Union européenne appelée à déterminer si une location meublée de courte durée constitue une prestation de services.
  2. Le renvoi préjudiciel permet aux juridictions des États membres, dans le cadre d'un litige dont elles sont saisies, d'interroger la Cour sur l'interprétation du droit de l'Union ou sur la validité d'un acte de l'Union. La Cour ne tranche pas le litige national. Il appartient à la juridiction nationale de résoudre l'affaire conformément à la décision de la Cour. Cette décision lie, de la même manière, les autres juridictions nationales qui seraient saisies d'un problème similaire.
  3. Art. L 631-7 à 631-9 du CCH
  4. CJUE, 22 sept. 2020, arrêt C-724/18​
  5. CJUE, communiqué de presse n° 111/20

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