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ACTUALITES JURIDIQUES :


 

THOMAS JACQUIER 11/09/2020

Par un arrêt du 27 février 2020, la Cour de cassation confirme le caractère commercial de l’activité de location saisonnière, renforçant ainsi l’impossibilité d’exercer une telle activité dans les copropriétés à destination bourgeoise.

Le contentieux des locations meublées touristiques de type Airbnb dans les immeubles en copropriété continue d'alimenter la jurisprudence.

Les juges rappellent régulièrement que si chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives de son lot, il doit le faire dans le respect de la destination de l'immeuble (art. 9 Loi du 10 juillet 1965). Par conséquent, si le non-respect de la destination de l'immeuble est constaté, les juges peuvent exiger du copropriétaire de cesser son activité commerciale, le cas échéant sous astreinte.

En l'espèce(1), une SCI proposait en location saisonnière pour des courtes durées pas moins de 39 lots à usage d'habitation dans une résidence située sur la Ville de Cannes composée de 60 appartements. La société a été assignée par plusieurs copropriétaires aux fins de voir interdire son activité commerciale dans l'immeuble dès lors qu'elle se livrait à une activité quasi-hôtelière, laquelle était jugée incompatible avec la destination bourgeoise de l'immeuble.

La Cour de cassation confirme l'interdiction de l'activité en application de la clause bourgeoise présente dans le règlement de copropriété.

A l'instar de son arrêt du 8 mars 2018(2), les juges retiennent ici à nouveau l'aspect commercial de l'activité de location meublée touristique. Cela signifie qu'une telle activité est uniquement compatible avec une destination commerciale du lot de copropriété dans lequel elle est exercée.

La Cour de cassation rappelle tout d'abord que l'appréciation de la destination de l'immeuble par les juges du fond est une appréciation souveraine, qui se fonde sur la lecture du règlement de copropriété et sur les caractéristiques de l'immeuble. Il s'agit donc nécessairement d'une appréciation au cas par cas.

En l'espèce, l'affectation même des lots litigieux et la destination de l'immeuble n'étaient pas expressément désignées par le règlement de copropriété.

Pour apprécier la destination de l'immeuble, les juges du fond ont donc dû rechercher l'intention du rédacteur dudit règlement en analysant ses clauses mais également les caractéristiques de l'immeuble et notamment son standing aux fins de s'assurer de son caractère bourgeois ou non.

La Cour de cassation valide l'analyse des juges du fond et retient une destination exclusivement bourgeoise de l'immeuble aux termes du règlement de copropriété qui « réservait les bâtiments à l'usage exclusif d'habitation » et considère que la restriction des droits des propriétaires, matérialisée par la clause d'habitation bourgeoise, est justifiée par la destination exclusivement bourgeoise de l'immeuble.

Elle écarte ainsi l'ensemble des moyens du pourvoi et confirme l'arrêt de la Cour d'appel au motif que : « Ayant constaté que la société [...] se livrait à une activité commerciale de location à la journée ou à la semaine d'appartements et de studios et retenu, appréciant souverainement la destination de l'immeuble, que le règlement de copropriété de la résidence […] réservait les bâtiments à l'usage exclusif d'habitation et que l'utilisation des locaux à titre professionnel était autorisée sous réserve que l'activité professionnelle ait été exercée dès l'origine, dans des locaux annexes à ceux servant à l'habitation du propriétaire, ce qui excluait que les appartements soient utilisés au titre d'une activité commerciale, la cour d'appel a pu en déduire qu'il devait être fait interdiction à la société [...] de louer ses lots privatifs ou de les faire occuper par sa clientèle, alors que celle-ci ne précise pas, concrètement, en quoi la mesure d'interdiction la priverait objectivement de la substance même de son droit de propriété sur ses lots. »

Cette décision s'inscrit dans la lignée de l'arrêt de la Cour de cassation rendu en mars 2018, et dont les faits était similaires, selon lequel : « il résultait des stipulations du règlement de copropriété que l'immeuble était principalement à usage d'habitation, avec possibilité d'usage mixte professionnel-habitation et à l'exclusion de toute activité commerciale, ce qui privilégiait son caractère résidentiel qui était confirmé, dans sa durée et sa stabilité, par l'obligation pour le copropriétaire d'aviser le syndic de l'existence d'un bail ».

De nombreux règlements de copropriété contiennent une clause d'habitation bourgeoise pouvant ainsi être opposée aux copropriétaires pour les contraindre à cesser leur activité de meublé touristique de type Airbnb.

Il convient cependant de nuancer la portée de cet arrêt, au demeurant non publié.

En l'espèce, comme dans l'arrêt commenté du 8 mars 2018, il s'agissait de circonstances particulières voire exceptionnelles : de très nombreux lots dans l'immeuble étaient affectés à cette activité de location de meublés de courte durée (près de 40 logements sur les 60 lots de l'immeuble) s'apparentant  à une situation proche d'un hôtel en gestion. En 2018, la Cour expliquait ainsi que « [ayant] constaté que M. X et la société X. J. avaient installé dans les lieux des occupants, pour de très brèves périodes, ou même des longs séjoursdans "des hôtels studios meublésavec prestations de services, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que ces rotations des périodes de location ne correspondaient pas à la destination de l'immeuble, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ».

Il semble donc exister une incompatibilité de principe entre la nature commerciale de l'activité de location saisonnière et la destination bourgeoise d'un immeuble, laquelle est souverainement appréciée par les juges au regard des clauses du règlement mais également des caractéristiques de l'immeuble.

Toutefois, il serait hasardeux de généraliser l'interdiction de la location saisonnière dans tout immeuble à destination bourgeoise dès lors que ni l'arrêt de 2020 ni celui de 2018 n'ont été publiés au bulletin.

Quid par ailleurs du copropriétaire qui loue sa résidence principale en meublé touristique ?

L'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation autorise la location d'un local à usage d'habitation si celui-ci constitue la résidence principale du loueur à la condition qu'il soit loué dans la limite de 120 jours/an, sauf cas de force majeure, raison professionnelle ou de santé. Une telle exploitation, limitée à un tiers de l'année, ne nécessite pas de solliciter un changement d'usage du local.

Cette activité de location saisonnière peut-elle être qualifiée de commerciale dans cette hypothèse n'étant alors qu'occasionnelle ?

Si la jurisprudence n'est pas tranchée sur ce point, l'on peut raisonnablement penser que les juges se montreront vraisemblablement plus cléments à l'égard d'un copropriétaire qui sous-loue sa résidence principale de manière occasionnelle qu'à l'égard d'une société qui comme, en l'espèce, pratique de façon massive la location touristique tout au long l'année répondant à une logique d'activité quasi-hôtelière et ce au sein d'un immeuble à destination bourgeoise.

​(1) Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 février​ 2020 - n° 18-14.305

(2) Voir notre brève commettant cette décision en date du 30/03/2018​


 

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